Programme neuf · Saint-Malo (35400)
MAJOR – L’Observatoire Saint-Malo — T2 neuf pour investir
16 lots disponibles en 2 pièces, de 183 000 € à 245 000 €, livraison prévue T4 2028.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 32,4 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de MAJOR – L’Observatoire est affiché à 183 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 060 € par mois hors charges (soit 32,7 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 6,9 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 862 €. Si le loyer de marché à Saint-Malo pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 32,4 m² · 183 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 4 575 € |
| Apport (10 %) | 18 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 880 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 650 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 060 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 16 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 32,4 m²5 648 €/m² | 1er | 183 000 € | 1 060 €/ mois | Balcon / Terrasse6,9 m² | — | N | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 32,5 m²5 846 €/m² | 2ème | 190 000 € | 1 101 €/ mois | Balcon / Terrasse6,9 m² | — | N | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 32,2 m²5 901 €/m² | 2ème | 190 000 € | 1 101 €/ mois | Balcon / Terrasse6,9 m² | — | N | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 32,2 m²6 056 €/m² | 3ème | 195 000 € | 1 129 €/ mois | Balcon / Terrasse6,9 m² | — | N | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 32,5 m²6 000 €/m² | 3ème | 195 000 € | 1 129 €/ mois | Balcon / Terrasse6,9 m² | — | N | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 32,2 m²6 180 €/m² | 4ème | 199 000 € | 1 153 €/ mois | Balcon / Terrasse6,9 m² | — | N | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 32,5 m²6 123 €/m² | 4ème | 199 000 € | 1 153 €/ mois | Balcon / Terrasse6,9 m² | — | N | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42 m²5 238 €/m² | RDC | 220 000 € | 1 275 €/ mois | Balcon / Terrasse11,9 m² | Oui (1 place) | E | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,3 m²5 556 €/m² | 2ème | 235 000 € | 1 361 €/ mois | Balcon / Terrasse6,1 m² | Oui (1 place) | — | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 39,8 m²5 905 €/m² | RDC | 235 000 € | 1 361 €/ mois | Balcon / Terrasse11 m² | Oui (1 place) | — | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,3 m²5 556 €/m² | 2ème | 235 000 € | 1 361 €/ mois | Balcon / Terrasse6 m² | Oui (1 place) | E | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,3 m²5 674 €/m² | 3ème | 240 000 € | 1 391 €/ mois | Balcon / Terrasse6,1 m² | Oui (1 place) | E | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42 m²5 714 €/m² | 3ème | 240 000 € | 1 391 €/ mois | Balcon / Terrasse6 m² | Oui (1 place) | E | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,3 m²5 674 €/m² | 3ème | 240 000 € | 1 391 €/ mois | Balcon / Terrasse6 m² | Oui (1 place) | E | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42 m²5 833 €/m² | 4ème | 245 000 € | 1 420 €/ mois | Balcon / Terrasse6 m² | Oui (1 place) | E | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,3 m²5 792 €/m² | 4ème | 245 000 € | 1 420 €/ mois | Balcon / Terrasse6 m² | Oui (1 place) | E | T4 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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