Sommaire du guide
- Le dispositif Jeanbrun en bref
- Ce que dit la loi : dates et texte
- Neuf ou ancien : quels logements ?
- Taux d’amortissement et plafonds
- Exemple chiffré pour un studio ou un T2
- Conditions de location
- Régime réel, déficit et revente
- Jeanbrun, Pinel, LMNP : comparatif
- Pour quel investisseur ?
- Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun — du nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement qui l’a porté — désigne le statut du bailleur privé instauré par l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Il succède, sur un autre principe, au Pinel fermé fin 2024 : au lieu d’une réduction d’impôt, le propriétaire déduit chaque année de ses loyers un amortissement du prix du logement, en échange d’une location nue de neuf ans à loyer plafonné.
Le dispositif Jeanbrun en bref
- Texte : loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 (CGI, art. 31, I, 1°, i et j).
- Période : logements acquis du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
- Logements : neufs ou en VEFA, ou anciens avec au moins 30 % de travaux, dans un immeuble collectif.
- Avantage : amortissement annuel de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % (neuf) de 80 % du prix, selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social.
- Plafond : 8 000 € par an et par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € si la moitié au moins des loyers relève du social ou du très social.
- Contreparties : location nue, résidence principale du locataire, 9 ans, plafonds de loyer et de ressources, régime réel obligatoire.
En pratique, le mécanisme rapproche la location nue de la logique de la location meublée au réel (LMNP) : une charge « non décaissée » vient réduire le revenu foncier imposable, sans sortie d’argent. La différence tient aux contreparties sociales (loyers et ressources plafonnés) et à la durée d’engagement.
Ce que dit la loi : dates et texte
Le statut du bailleur privé a été annoncé à l’automne 2025 par le ministère du Logement, puis inscrit par amendement dans le projet de loi de finances. Il figure à l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026. L’article modifie les articles 31 et 32 du code général des impôts et l’article 150 VB (plus-values).
| Étape | Date |
|---|---|
| Annonce du statut du bailleur privé | Octobre 2025 |
| Promulgation de la loi de finances pour 2026 | 19 février 2026 |
| Premières acquisitions éligibles | 21 février 2026 |
| Dernières acquisitions éligibles | 31 décembre 2028 |
| Durée minimale de location | 9 ans à compter de la mise en location |
Un achat signé avant le 21 février 2026 n’ouvre pas droit au dispositif. Pour un achat sur plan, c’est la date d’acquisition (acte authentique de VEFA) qui compte ; pour un logement que vous faites construire, la demande de permis de construire doit être déposée dans la période.
Neuf ou ancien : quels logements sont éligibles ?
Le texte crée deux régimes distincts, l’un pour le neuf (point i de l’article 31), l’autre pour l’ancien réhabilité (point j).
Le neuf et la VEFA
Sont visés les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement, et ceux que le contribuable fait construire. C’est le cas de la quasi-totalité des studios et 2 pièces de notre catalogue de programmes neufs, vendus sur plan. Le logement doit se trouver dans un bâtiment d’habitation collectif : les maisons individuelles sont exclues.
L’ancien avec travaux
Un logement ancien n’est éligible que s’il fait l’objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, dans le cadre d’une réhabilitation lourde qui le porte en classe énergétique A ou B. Il doit lui aussi être situé dans un immeuble collectif. Les monuments historiques sont exclus. Les taux d’amortissement sont plus faibles que dans le neuf, mais la base inclut une partie des travaux.
Pour un investisseur qui ne veut pas piloter un chantier, le neuf reste la voie la plus simple : prix ferme, garanties constructeur, performance énergétique acquise. Notre guide pourquoi investir dans le neuf détaille ces atouts.
Taux d’amortissement et plafonds annuels
L’amortissement se calcule sur 80 % du prix d’acquisition net de frais : les 20 % restants sont réputés correspondre au terrain, qui ne s’amortit pas. Le taux dépend du niveau de loyer que vous vous engagez à pratiquer.
| Niveau de loyer | Logement neuf | Ancien réhabilité | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 €* |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 €* |
* Le plafond de 8 000 € par an et par foyer fiscal est porté à 10 000 € lorsque la moitié au moins des revenus locatifs concernés provient de locations sociales, et à 12 000 € lorsqu’elle provient de locations très sociales. Le cumul des amortissements d’un logement ne peut pas dépasser sa valeur hors foncier.
Le plafond s’apprécie par foyer fiscal, tous logements confondus : acheter deux studios ne double pas le plafond. Au-delà, la fraction d’amortissement excédentaire n’est pas déductible l’année considérée.
Exemple chiffré : studio ou T2 neuf en Île-de-France
Appliquons le barème du neuf à trois prix typiques de petites surfaces franciliennes (hors frais de notaire). Le montant « retenu » tient compte du plafond annuel.
| Prix du logement | Base (80 %) | Intermédiaire 3,5 % | Social 4,5 % | Très social 5,5 % |
|---|---|---|---|---|
| 180 000 € | 144 000 € | 5 040 € | 6 480 € | 7 920 € |
| 250 000 € | 200 000 € | 7 000 € | 9 000 € | 11 000 € |
| 320 000 € | 256 000 € | 8 000 € (plafonné) | 10 000 € (plafonné) | 12 000 € (plafonné) |
Pour un T2 neuf à 250 000 € loué en loyer intermédiaire, l’amortissement atteint 7 000 € par an. Si vos loyers nets de charges s’élèvent à 9 000 € par an, votre revenu foncier imposable tombe à environ 2 000 € avant intérêts d’emprunt et autres charges déductibles. Pour un contribuable dont la tranche marginale est de 30 %, ces 7 000 € de déduction représentent jusqu’à 2 100 € d’impôt sur le revenu en moins par an, auxquels s’ajoute l’économie de prélèvements sociaux correspondante.
Ce gain ne dit rien de la rentabilité intrinsèque : avec un loyer plafonné, le loyer encaissé peut être inférieur au loyer de marché. Le bon réflexe consiste à comparer le scénario Jeanbrun au scénario « loyer libre » dans notre calcul de rentabilité locative, puis à intégrer l’économie d’impôt.
Estimation de l’impôt sur le revenu évité si l’amortissement est entièrement absorbé par des revenus fonciers imposables ; hors prélèvements sociaux, hors déficit foncier.
Les conditions de location à respecter
- Location nue à usage d’habitation principale du locataire : la location meublée ou saisonnière est exclue.
- Engagement de 9 ans, de manière effective et continue.
- Mise en location dans les 12 mois qui suivent l’achèvement de l’immeuble (ou des travaux) ou l’acquisition si elle est postérieure.
- Locataire extérieur au cercle familial : ni membre du foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu’au 2e degré inclus.
- Plafonds de loyer et de ressources du locataire : pour la location intermédiaire, ceux de l’investissement locatif intermédiaire (article 199 novovicies du CGI, régime du Pinel) ; pour le social et le très social, ceux du conventionnement Loc’Avantages (article 199 tricies).
À titre de repère, le barème 2026 publié au BOFiP pour l’investissement locatif intermédiaire fixe les plafonds de loyer mensuel hors charges à 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1 et 10,26 €/m² en zones B2 et C, pour les baux conclus en 2026. Ces plafonds sont révisés chaque année : vérifiez celui applicable à la date de votre bail auprès de l’ADIL ou d’un conseiller, ainsi que l’éventuel encadrement des loyers de la commune, qui peut être plus contraignant.
Régime réel, déficit foncier et revente
Régime réel obligatoire
L’article 32 du CGI exclut du micro-foncier les logements pour lesquels l’amortissement est déduit. Vous déclarez donc vos revenus fonciers au régime réel (déclaration n° 2044), en déduisant aussi intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, charges non récupérables et frais de gestion. Notre guide fiscalité locative rappelle le fonctionnement du réel.
Et si les déductions dépassent les loyers ?
Les règles de droit commun du déficit foncier prévoient une imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an pour la part qui ne provient pas des intérêts d’emprunt, le solde étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L’articulation précise de ces règles avec l’amortissement Jeanbrun doit être confirmée par les commentaires de l’administration fiscale (BOFiP) : faites valider votre cas par un professionnel avant de bâtir un plan de financement sur ce point.
Rupture de l’engagement
Si l’une des conditions n’est plus respectée (vente, location à un proche, loyer au-dessus du plafond…), le revenu foncier de l’année est majoré des amortissements déjà déduits, avec un système d’étalement. Les cas d’invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement et de décès sont prévus comme exceptions.
La revente
Lors de la cession, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits (article 150 VB du CGI). L’avantage obtenu pendant la location est donc en partie repris à la sortie, d’autant plus que la détention est courte et les abattements pour durée de détention faibles. Voir notre guide plus-value immobilière.
Jeanbrun, Pinel, LMNP : le comparatif
| Critère | Statut du bailleur privé (Jeanbrun) | Pinel | LMNP au réel |
|---|---|---|---|
| Ouvert aux nouveaux achats | Oui, du 21/02/2026 au 31/12/2028 | Non, fermé depuis le 1er janvier 2025 | Oui |
| Nature de l’avantage | Amortissement déduit des revenus fonciers | Réduction d’impôt | Amortissement déduit des BIC |
| Type de location | Nue, résidence principale | Nue, résidence principale | Meublée |
| Loyer et ressources plafonnés | Oui (intermédiaire, social, très social) | Oui | Non |
| Durée d’engagement | 9 ans | 6, 9 ou 12 ans | Aucune |
| À la revente | Amortissements déduits du prix d’acquisition | Pas de reprise | Amortissements réintégrés (cessions depuis le 15/02/2025, sauf exceptions) |
Pour le détail de la fin du Pinel et des engagements en cours, lisez Pinel 2026 : la fin du Pinel et ce qui le remplace.
Pour quel investisseur le dispositif Jeanbrun est-il pertinent ?
Le statut du bailleur privé profite surtout aux contribuables imposés dans une tranche de 30 % ou plus, qui perçoivent déjà des revenus fonciers ou en percevront avec ce logement, et qui visent une détention longue (9 ans au minimum, idéalement davantage pour atténuer l’effet de la revente). Il convient moins à qui veut louer meublé à des étudiants, louer à un proche ou garder la liberté de revendre rapidement.
Sur un studio ou un 2 pièces neuf, l’écart entre loyer de marché et plafond intermédiaire est déterminant : dans les communes où il est faible, le dispositif apporte un gain net ; là où il est important, la location libre (nue ou meublée) peut rester plus rentable malgré l’absence d’amortissement. Plusieurs programmes de notre catalogue sont annoncés par leurs promoteurs comme éligibles au dispositif Jeanbrun ; consultez par exemple les programmes neufs en Seine-Saint-Denis ou dans le Val-de-Marne, puis faites valider l’éligibilité de votre lot et de votre situation.
Un bon investissement doit être rentable avant l’avantage fiscal. Le statut du bailleur privé améliore un projet bien placé et bien acheté ; il ne rattrape ni un prix surévalué, ni une demande locative faible.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
C’est le nom courant du « statut du bailleur privé » créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il permet au propriétaire d’un logement loué nu de déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement calculé sur 80 % du prix d’acquisition, à un taux de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf selon le niveau de loyer pratiqué, en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans.
Depuis quand le statut du bailleur privé s’applique-t-il ?
Aux logements acquis entre le 21 février 2026, lendemain de la publication de la loi de finances, et le 31 décembre 2028. Pour un logement que l’on fait construire, la demande de permis de construire doit être déposée dans cette même période.
Le dispositif Jeanbrun concerne-t-il l’ancien ?
Oui, mais seulement s’il fait l’objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et d’une réhabilitation lourde le portant en classe énergétique A ou B. Les taux sont alors plus faibles que dans le neuf : 3 %, 3,5 % ou 4 % selon le niveau de loyer.
Peut-on louer une maison avec le dispositif Jeanbrun ?
Non. Le texte vise les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif : un appartement en résidence est éligible, une maison individuelle ne l’est pas.
Peut-on louer à un enfant ou à un parent ?
Non. Le locataire ne doit être ni membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus (enfants, parents, petits-enfants, grands-parents, frères et sœurs, et leurs conjoints).
Le dispositif Jeanbrun est-il compatible avec le micro-foncier ?
Non. L’article 32 du code général des impôts exclut du micro-foncier les logements pour lesquels un amortissement de ce type est déduit : il faut déclarer ses revenus fonciers au régime réel.
Que se passe-t-il si je revends avant 9 ans ?
Le non-respect de l’engagement entraîne la reprise des amortissements déduits : ils sont ajoutés au revenu de l’année de la rupture, avec un mécanisme d’étalement. La loi prévoit des exceptions (invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement, décès). Par ailleurs, lors de toute revente, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est diminué des amortissements déduits.
Le dispositif Jeanbrun entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?
L’avantage prend la forme d’une déduction des revenus fonciers et non d’une réduction d’impôt comme le Pinel. Le plafonnement global des niches fiscales vise les réductions et crédits d’impôt ; faites confirmer votre situation par un conseiller fiscal.
Sources officielles
- Légifrance — Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47
- ANIL — Analyse juridique de la loi de finances pour 2026 (dispositif « Jeanbrun »)
- Légifrance — Article 32 du code général des impôts (exclusion du micro-foncier)
- BOFiP — Plafonds de loyer et de ressources 2026 (investissement locatif intermédiaire)
- Ministère du Logement — « Statut du bailleur privé : un levier gagnant pour tous » (17 octobre 2025)
AvertissementCe guide a une vocation pédagogique. Les règles fiscales et juridiques évoluent chaque année : vérifiez les dispositions en vigueur sur service-public.fr, impots.gouv.fr ou economie.gouv.fr, et faites-vous accompagner par un professionnel pour votre situation personnelle.