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Vous cherchez « Pinel 2026 » ? Le dispositif n’est plus ouvert aux nouveaux investissements : il concerne les achats réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. En revanche, les investisseurs entrés avant cette date continuent d’en bénéficier jusqu’au terme de leur engagement, et un nouveau cadre, le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), s’applique depuis le 21 février 2026.
Pinel 2026 : la réponse courte
| Vous êtes… | Ce qui s’applique |
|---|---|
| Investisseur ayant acheté en Pinel jusqu’au 31/12/2024 | Réduction d’impôt maintenue jusqu’à la fin de l’engagement, sous conditions |
| Acheteur entre le 1er janvier 2025 et le 20 février 2026 | Ni Pinel, ni statut du bailleur privé : régime de droit commun (location nue ou meublée) |
| Acheteur depuis le 21 février 2026 (jusqu’au 31/12/2028) | Possibilité d’opter pour le statut du bailleur privé, ou location de droit commun |
La fin du Pinel au 31 décembre 2024
Créé en 2014 dans la lignée du Duflot, le Pinel offrait une réduction d’impôt proportionnelle au prix d’un logement neuf, en contrepartie d’une location nue de 6, 9 ou 12 ans à un locataire sous plafond de ressources et à un loyer plafonné. Ses taux avaient été progressivement réduits à partir de 2023, sauf pour les logements répondant aux critères renforcés (« Pinel + »). Le législateur n’a pas prolongé le dispositif au-delà du 31 décembre 2024 : les formulaires fiscaux 2026 visent explicitement les « investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024 ».
Méfiez-vous donc de toute offre qui présenterait encore un appartement neuf « éligible Pinel » pour un achat actuel : c’est soit une confusion, soit une communication datée.
Investisseurs Pinel : ce qui continue en 2026
Si vous avez acheté avant la fermeture, rien ne change pour vous : la réduction d’impôt reste acquise tant que l’engagement est respecté. Concrètement :
- le logement doit rester loué nu, en résidence principale, pendant toute la durée d’engagement ;
- le loyer et les ressources du locataire doivent respecter les plafonds de l’année de signature du bail. Le barème 2026 publié au BOFiP fixe les plafonds de loyer mensuel à 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1 et 10,26 €/m² en zones B2 et C ;
- l’engagement initial de 6 ou 9 ans peut être prorogé par périodes triennales, jusqu’à 12 ans au total ;
- une revente ou une rupture de l’engagement entraîne en principe la reprise des réductions déjà obtenues, sauf exceptions prévues par la loi.
Ce qui remplace le Pinel en 2026 : le statut du bailleur privé
Après un an sans dispositif dédié au neuf, la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47) a créé le statut du bailleur privé, couramment appelé dispositif Jeanbrun. Ses grandes lignes :
- logements acquis du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, neufs, en VEFA, ou anciens avec au moins 30 % de travaux, dans un immeuble collectif ;
- un amortissement annuel déduit des revenus fonciers : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % de 80 % du prix dans le neuf, selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social ;
- un plafond de 8 000 € par an et par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € pour les locations majoritairement sociales ou très sociales ;
- une location nue de 9 ans à loyer et ressources plafonnés, régime réel obligatoire.
Tous les détails, avec un exemple chiffré pour un studio et un T2, figurent dans notre guide complet du dispositif Jeanbrun.
Pinel et Jeanbrun : les différences qui comptent
| Critère | Pinel | Statut du bailleur privé |
|---|---|---|
| Achats concernés | 01/09/2014 – 31/12/2024 | 21/02/2026 – 31/12/2028 |
| Mécanisme | Réduction d’impôt | Amortissement déduit des revenus fonciers |
| Gain fiscal | Indépendant de la tranche d’imposition | Proportionnel à la tranche marginale |
| Engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| Maisons individuelles | Exclues (depuis 2021) | Exclues |
| Revente | Pas d’effet sur la plus-value | Amortissements déduits du prix d’acquisition |
La principale rupture est là : avec le Pinel, un contribuable modestement imposé tirait le même avantage qu’un contribuable fortement imposé, dans la limite de son impôt. Avec l’amortissement, l’avantage dépend de la tranche marginale et des revenus fonciers à absorber.
Les autres options pour investir dans le neuf
Le statut du bailleur privé n’est pas obligatoire. Pour un studio ou un 2 pièces neuf, deux autres voies restent ouvertes :
- la location nue de droit commun, au micro-foncier ou au réel, sans plafond de loyer ;
- la location meublée (LMNP), souvent adaptée aux petites surfaces proches des universités et des pôles d’emploi, avec amortissement au réel mais réintégration des amortissements dans la plus-value pour les cessions depuis le 15 février 2025, sauf exceptions.
Comparez ces options dans notre guide fiscalité locative, chiffrez le projet avec le calcul de rentabilité locative, puis parcourez les studios et 2 pièces neufs du catalogue.
Questions fréquentes
Peut-on encore investir en Pinel en 2026 ?
Non. La réduction d’impôt Pinel concerne les investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024. Un achat signé en 2025 ou en 2026 ne peut plus en bénéficier.
J’ai acheté en Pinel en 2024 : que se passe-t-il ?
Vous conservez votre réduction d’impôt tant que vous respectez votre engagement de location (6 ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans selon les règles de votre acquisition), avec les plafonds de loyer et de ressources du locataire. Vous la déclarez chaque année avec le formulaire 2044 EB lors de la première année, puis sur la déclaration 2042 C.
Quel dispositif remplace le Pinel ?
Le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Il repose sur un amortissement déduit des revenus fonciers (3,5 % à 5,5 % par an dans le neuf, sur 80 % du prix) pour les logements acquis du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, loués nus 9 ans à loyer plafonné.
Les plafonds de loyer Pinel servent-ils encore ?
Oui : ils restent applicables aux engagements Pinel en cours et le statut du bailleur privé y renvoie pour la location intermédiaire. Le barème 2026 publié au BOFiP fixe par exemple 19,71 €/m² en zone A bis pour les baux conclus en 2026.
Sources officielles
- impots.gouv.fr — Formulaire 2044 EB (2026) : investissements Pinel réalisés du 01/09/2014 au 31/12/2024
- BOFiP — Plafonds de loyer et de ressources pour l’année 2026
- ANIL — Analyse juridique de la loi de finances pour 2026
- Légifrance — Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47
AvertissementCe guide a une vocation pédagogique. Les règles fiscales et juridiques évoluent chaque année : vérifiez les dispositions en vigueur sur service-public.fr, impots.gouv.fr ou economie.gouv.fr, et faites-vous accompagner par un professionnel pour votre situation personnelle.