Programme neuf · Saint-Malo (35400)
EMERALIA Saint-Malo — T2 neuf pour investir
2 lots disponibles en 2 pièces, de 197 813 € à 231 221 €, livraison prévue T3 2028.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 41,3 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de EMERALIA est affiché à 197 813 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 145 € par mois hors charges (soit 27,7 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 6,9 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 931 €. Si le loyer de marché à Saint-Malo pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 41,3 m² · 197 813 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 4 945 € |
| Apport (10 %) | 20 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 951 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 780 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 145 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 4 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 41,3 m²4 787 €/m² | 1er | 197 813 €TVA 5,5 % | 1 145 €/ mois | — | Oui (1 place) | O | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,3 m²5 082 €/m² | 1er | 210 000 €TVA 5,5 % | 1 218 €/ mois | Balcon / Terrasse5,93 m² | Oui (1 place) | O | T2 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 52,6 m²4 394 €/m² | 3ème | 231 221 €TVA 5,5 % | 1 340 €/ mois | un balcon3,45 m² | Oui (1 place) | E | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 52,6 m²4 713 €/m² | 3ème | 248 000 €TVA 5,5 % | 1 436 €/ mois | un balcon3,45 m² | Oui (1 place) | E | T2 2028 | Détails du lot
|
* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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