Programme neuf · Épinay-sur-Seine (93800)
VILLA JOFFRE Épinay-sur-Seine — T2 neuf pour investir
6 lots disponibles en 2 pièces, de 213 000 € à 224 000 €, livraison prévue T1 2029.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 41 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de VILLA JOFFRE est affiché à 213 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 233 € par mois hors charges (soit 30,1 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 6,9 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 1 003 €. Si le loyer de marché à Épinay-sur-Seine pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 41 m² · 213 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 5 325 € |
| Apport (10 %) | 21 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 1 024 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 920 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 233 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 12 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 41 m²5 195 €/m² | 2ème | 213 000 €TVA 5,5 % | 1 233 €/ mois | Balcon / Terrasse3 m² | Oui (1 place) | SO | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,8 m²5 098 €/m² | 2ème | 213 000 €TVA 5,5 % | 1 233 €/ mois | un balcon3,12 m² | Oui (1 place) | SO | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,3 m²5 130 €/m² | 2ème | 217 000 €TVA 5,5 % | 1 258 €/ mois | un balcon3,12 m² | Oui (1 place) | NE | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42 m²5 167 €/m² | 2ème | 217 000 €TVA 5,5 % | 1 258 €/ mois | Balcon / Terrasse3 m² | Oui (1 place) | NE | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 43,8 m²4 983 €/m² | 1er | 218 000 €TVA 5,5 % | 1 262 €/ mois | un balcon5,28 m² | Oui (1 place) | SO | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 43 m²5 070 €/m² | 1er | 218 000 €TVA 5,5 % | 1 262 €/ mois | Balcon / Terrasse5 m² | Oui (1 place) | SO | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,3 m²5 176 €/m² | 3ème | 219 000 €TVA 5,5 % | 1 268 €/ mois | un balcon3,12 m² | Oui (1 place) | NE | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42 m²5 214 €/m² | 3ème | 219 000 €TVA 5,5 % | 1 268 €/ mois | Balcon / Terrasse3 m² | Oui (1 place) | NE | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 43,8 m²5 074 €/m² | 3ème | 222 000 €TVA 5,5 % | 1 288 €/ mois | un balcon5,28 m² | Oui (1 place) | SO | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 43 m²5 163 €/m² | 3ème | 222 000 €TVA 5,5 % | 1 288 €/ mois | Balcon / Terrasse5 m² | Oui (1 place) | SO | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,8 m²4 999 €/m² | 2ème | 224 000 €TVA 5,5 % | 1 297 €/ mois | un balcon3,12 m² | Oui (1 place) | NE | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44 m²5 091 €/m² | 2ème | 224 000 €TVA 5,5 % | 1 297 €/ mois | Balcon / Terrasse3 m² | Oui (1 place) | NE | T4 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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