Programme neuf · Vaires-sur-Marne (77360)
VILLA GAIA Vaires-sur-Marne — studio/T2 neuf pour investir
13 lots disponibles en studio et 2 pièces, de 180 000 € à 255 000 €, livraison prévue T2 2028.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le studio de 25 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de VILLA GAIA est affiché à 180 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 043 € par mois hors charges (soit 41,7 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 848 €. Si le loyer de marché à Vaires-sur-Marne pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
Studio de 25 m² · 180 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 4 500 € |
| Apport (10 %) | 18 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 866 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 620 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 043 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 13 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio de 25 m²7 200 €/m² | 1er | 180 000 € | 1 043 €/ mois | — | Oui (1 place) | NO | T2 2028 | Détails du lot
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| Studio de 25 m²7 400 €/m² | 2ème | 185 000 € | 1 072 €/ mois | — | Oui (1 place) | NO | T2 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 37 m²6 216 €/m² | 2ème | 230 000 € | 1 333 €/ mois | — | Oui (1 place) | NO | T2 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 36 m²6 389 €/m² | 1er | 230 000 € | 1 333 €/ mois | une terrasse4 m² | Oui (1 place) | S | T2 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 37,1 m²6 333 €/m² | 3ème | 235 000 € | 1 361 €/ mois | — | Oui (1 place) | NO | T2 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 36 m²6 528 €/m² | 2ème | 235 000 € | 1 361 €/ mois | une terrasse3,3 m² | Oui (1 place) | SE | T2 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 36 m²6 667 €/m² | 3ème | 240 000 € | 1 391 €/ mois | une terrasse3,3 m² | Oui (1 place) | SE | T2 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 39,6 m²6 187 €/m² | 1er | 245 000 € | 1 420 €/ mois | une terrasse4 m² | Oui (1 place) | S | T2 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,4 m²5 918 €/m² | 1er | 245 000 € | 1 420 €/ mois | une terrasse5 m² | Oui (1 place) | NE | T2 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,4 m²6 039 €/m² | 2ème | 250 000 € | 1 449 €/ mois | — | Oui (1 place) | NE | T2 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 39,6 m²6 313 €/m² | 2ème | 250 000 € | 1 449 €/ mois | une terrasse3,3 m² | Oui (1 place) | SE | T2 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,4 m²6 159 €/m² | 3ème | 255 000 € | 1 477 €/ mois | une terrasse5,2 m² | Oui (1 place) | NE | T2 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 39,6 m²6 439 €/m² | 3ème | 255 000 € | 1 477 €/ mois | une terrasse3,3 m² | Oui (1 place) | SE | T2 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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