Programme neuf · Gagny (93220)
Villa ELEONORA Gagny — studio/T2 neuf pour investir
7 lots disponibles en studio et 2 pièces, de 180 000 € à 265 000 €, livraison prévue T3 2027.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le studio de 26,1 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de Villa ELEONORA est affiché à 180 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 043 € par mois hors charges (soit 40 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 848 €. Si le loyer de marché à Gagny pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
Studio de 26,1 m² · 180 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 4 500 € |
| Apport (10 %) | 18 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 866 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 620 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 043 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 7 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio de 26,1 m²6 897 €/m² | 4ème | 180 000 € | 1 043 €/ mois | une terrasse4 m² | — | SO | T3 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,8 m²5 841 €/m² | 4ème | 250 000 € | 1 449 €/ mois | une terrasse8 m² | Oui (1 place) | — | T3 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,9 m²5 944 €/m² | 4ème | 255 000 € | 1 477 €/ mois | une terrasse19,5 m² | Oui (1 place) | NO | T3 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 40,8 m²6 250 €/m² | 4ème | 255 000 € | 1 477 €/ mois | une terrasse3,2 m² | Oui (1 place) | SO | T3 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47,4 m²5 485 €/m² | RDC | 260 000 € | 1 507 €/ mois | une terrasse5,1 m² | Oui (1 place) | SO | T3 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,8 m²5 662 €/m² | 3ème | 265 000 € | 1 536 €/ mois | une terrasse5,4 m² | Oui (1 place) | SO | T3 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,8 m²5 662 €/m² | 3ème | 265 000 € | 1 536 €/ mois | une terrasse5,4 m² | Oui (1 place) | SE | T3 2027 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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