Programme neuf · Aulnay-sous-Bois (93600)
VALORA – Val Francilia Aulnay-sous-Bois — studio/T2 neuf pour investir
12 lots disponibles en studio et 2 pièces, de 171 494 € à 244 935 €, livraison prévue T1 2029.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le studio de 29,4 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de VALORA – Val Francilia est affiché à 171 494 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 994 € par mois hors charges (soit 33,9 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 807 €. Si le loyer de marché à Aulnay-sous-Bois pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
Studio de 29,4 m² · 171 494 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 4 287 € |
| Apport (10 %) | 17 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 826 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 540 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 994 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 12 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio de 29,4 m²5 843 €/m² | 5ème | 171 494 € | 994 €/ mois | — | Non | SE | T1 2029 | Détails du lot
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| Studio de 29,4 m²6 036 €/m² | 7ème | 177 210 € | 1 028 €/ mois | — | Non | SE | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,4 m²4 745 €/m² | 7ème | 201 094 €TVA 5,5 % | 1 165 €/ mois | Balcon / Terrasse5,26 m² | Non | NO | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,4 m²4 790 €/m² | 8ème | 203 000 €TVA 5,5 % | 1 175 €/ mois | Balcon / Terrasse5,26 m² | Non | NO | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,2 m²4 589 €/m² | 6ème | 203 000 €TVA 5,5 % | 1 175 €/ mois | Balcon / Terrasse5,48 m² | Non | NO | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,4 m²4 639 €/m² | 3ème | 205 860 €TVA 5,5 % | 1 193 €/ mois | une terrasse19,41 m² | Non | NO | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47,1 m²4 416 €/m² | 6ème | 207 766 €TVA 5,5 % | 1 203 €/ mois | Balcon / Terrasse5,26 m² | Oui (1 place) | NO | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,4 m²4 679 €/m² | 7ème | 207 766 €TVA 5,5 % | 1 203 €/ mois | Balcon / Terrasse5,48 m² | Non | NO | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47,1 m²4 477 €/m² | 3ème | 210 625 €TVA 5,5 % | 1 221 €/ mois | une terrasse18,52 m² | Oui (1 place) | NO | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,4 m²4 744 €/m² | 8ème | 210 625 €TVA 5,5 % | 1 221 €/ mois | Balcon / Terrasse6,51 m² | Non | NO | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 48,3 m²4 911 €/m² | 7ème | 237 310 €TVA 5,5 % | 1 376 €/ mois | une terrasse51,14 m² | Oui (1 place) | NE | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,3 m²5 294 €/m² | 7ème | 244 935 €TVA 5,5 % | 1 420 €/ mois | Balcon / Terrasse4,24 m² | Oui (1 place) | O | T1 2029 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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