Programme neuf · Aubervilliers (93300)
PASSAGE DES ARTS Aubervilliers — studio/T2 neuf pour investir
10 lots disponibles en studio et 2 pièces, de 225 067 € à 318 083 €, livraison prévue T1 2029.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 38,6 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de PASSAGE DES ARTS est affiché à 225 067 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 305 € par mois hors charges (soit 33,8 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 1 061 €. Si le loyer de marché à Aubervilliers pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 38,6 m² · 225 067 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 5 627 € |
| Apport (10 %) | 22 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 1 083 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 2 030 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 305 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 10 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 38,6 m²5 826 €/m² | 1er | 225 067 €TVA 5,5 % | 1 305 €/ mois | — | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,1 m²5 646 €/m² | 1er | 232 100 €TVA 5,5 % | 1 345 €/ mois | — | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 38,6 m²6 077 €/m² | 2ème | 234 738 €TVA 5,5 % | 1 360 €/ mois | un balcon3,72 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| Studio de 38,3 m²6 454 €/m² | 2ème | 246 870 €TVA 5,5 % | 1 431 €/ mois | un balcon4,14 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| Studio de 38,3 m²6 529 €/m² | 3ème | 249 719 €TVA 5,5 % | 1 446 €/ mois | un balcon4,14 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44 m²5 907 €/m² | 1er | 260 163 €TVA 5,5 % | 1 507 €/ mois | un balcon6,31 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,1 m²6 079 €/m² | 1er | 267 759 €TVA 5,5 % | 1 551 €/ mois | une terrasse6,22 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44 m²6 145 €/m² | 3ème | 270 608 €TVA 5,5 % | 1 569 €/ mois | un balcon6,31 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,1 m²6 208 €/m² | 2ème | 273 456 €TVA 5,5 % | 1 584 €/ mois | un balcon6,22 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 52,2 m²6 098 €/m² | RDC | 318 083 €TVA 5,5 % | 1 842 €/ mois | un jardin66,92 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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