Programme neuf · Fontenay-sous-Bois (94120)
LUMINE&SENS 2 Fontenay-sous-Bois — studio neuf pour investir
3 lots disponibles en studio, de 214 000 € à 239 000 €, livraison prévue T2 2028.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le studio de 28,9 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de LUMINE&SENS 2 est affiché à 214 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 239 € par mois hors charges (soit 42,9 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 6,9 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 1 009 €. Si le loyer de marché à Fontenay-sous-Bois pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
Studio de 28,9 m² · 214 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 5 350 € |
| Apport (10 %) | 21 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 1 029 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 920 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 239 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 3 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio de 28,9 m²7 405 €/m² | 1er | 214 000 €TVA 5,5 % | 1 239 €/ mois | une terrasse5,6 m² | Oui (1 place) | SE | T2 2028 | Détails du lot
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| Studio de 28,9 m²7 751 €/m² | 3ème | 224 000 €TVA 5,5 % | 1 297 €/ mois | un balcon4,5 m² | Non | SE | T2 2028 | Détails du lot
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| Studio de 31,7 m²7 539 €/m² | 3ème | 239 000 €TVA 5,5 % | 1 385 €/ mois | Balcon / Terrasse10 m² | Oui (1 place) | NO | T2 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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