Programme neuf · Saint-Denis (93200)
Les Lumières Pleyel "Filanti" Saint-Denis — studio/T2 neuf pour investir
5 lots disponibles en studio et 2 pièces, de 218 000 € à 359 000 €, livraison prévue T1 2028.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le studio de 24,3 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de Les Lumières Pleyel "Filanti" est affiché à 218 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 262 € par mois hors charges (soit 52 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 6,9 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 1 026 €. Si le loyer de marché à Saint-Denis pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
Studio de 24,3 m² · 218 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 5 450 € |
| Apport (10 %) | 22 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 1 048 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 960 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 262 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 10 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio de 24,3 m²8 979 €/m² | 8ème | 218 000 € | 1 262 €/ mois | — | Non | N | T1 2028 | Détails du lot
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| Studio de 24,3 m²8 979 €/m² | 8ème | 218 000 € | 1 262 €/ mois | — | — | N | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,9 m²7 280 €/m² | 10ème | 327 000 € | 1 896 €/ mois | Balcon / Terrasse16,09 m² | Non | S | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,9 m²7 280 €/m² | 10ème | 327 000 € | 1 896 €/ mois | Balcon / Terrasse16,09 m² | — | — | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47,9 m²7 018 €/m² | 2ème | 336 000 € | 1 948 €/ mois | une terrasse3,44 m² | Non | O | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47,9 m²7 018 €/m² | 2ème | 336 000 € | 1 948 €/ mois | Balcon / Terrasse3,44 m² | — | E | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 50,8 m²6 697 €/m² | 3ème | 340 000 € | 1 970 €/ mois | — | — | — | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 50,8 m²6 697 €/m² | 3ème | 340 000 € | 1 970 €/ mois | — | Non | S | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 49,5 m²7 250 €/m² | 3ème | 359 000 € | 2 080 €/ mois | un balcon13,49 m² | Non | O | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 49,5 m²7 250 €/m² | 3ème | 359 000 € | 2 080 €/ mois | Balcon / Terrasse13,49 m² | — | E | T1 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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