Programme neuf · Magny-les-Hameaux (78114)
Les Hameaux de Magny (78) Magny-les-Hameaux — T2 neuf pour investir
6 lots disponibles en 2 pièces, de 245 000 € à 301 000 €, livraison prévue T1 2027.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 51,5 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de Les Hameaux de Magny (78) est affiché à 245 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 420 € par mois hors charges (soit 27,6 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 1 154 €. Si le loyer de marché à Magny-les-Hameaux pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 51,5 m² · 245 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 6 125 € |
| Apport (10 %) | 24 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 1 179 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 2 210 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 420 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 6 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 51,5 m²4 757 €/m² | 1er | 245 000 € | 1 420 €/ mois | — | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 51,5 m²4 757 €/m² | 1er | 245 000 € | 1 420 €/ mois | — | — | — | T1 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47,6 m²5 672 €/m² | RDC | 270 000 € | 1 565 €/ mois | un jardin104,6 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47,6 m²5 672 €/m² | RDC | 270 000 € | 1 565 €/ mois | un jardin105 m² | — | — | T1 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 55,5 m²5 423 €/m² | RDC | 301 000 € | 1 744 €/ mois | une terrasse116,4 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 55,5 m²5 423 €/m² | RDC | 301 000 € | 1 744 €/ mois | une terrasse117 m² | — | — | T1 2027 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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