Programme neuf · Aubervilliers (93300)
Le Clos des Vertus Aubervilliers — T2 neuf pour investir
15 lots disponibles en 2 pièces, de 239 600 € à 301 400 €, livraison prévue T3 2028.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 44,7 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de Le Clos des Vertus est affiché à 239 600 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 388 € par mois hors charges (soit 31 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 1 128 €. Si le loyer de marché à Aubervilliers pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 44,7 m² · 239 600 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 5 990 € |
| Apport (10 %) | 24 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 1 153 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 2 160 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 388 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 15 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 44,7 m²5 358 €/m² | 1er | 239 600 €TVA 5,5 % | 1 388 €/ mois | Balcon / Terrasse5,47 m² | Non | N | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,5 m²5 785 €/m² | 2ème | 239 900 €TVA 5,5 % | 1 390 €/ mois | — | Non | N | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 38,9 m²6 169 €/m² | 3ème | 240 100 €TVA 5,5 % | 1 391 €/ mois | Balcon / Terrasse3,65 m² | Non | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 40,9 m²5 896 €/m² | 1er | 240 900 €TVA 5,5 % | 1 397 €/ mois | Balcon / Terrasse4,56 m² | Non | N | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,5 m²5 951 €/m² | 4ème | 246 800 €TVA 5,5 % | 1 431 €/ mois | — | Non | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47,2 m²5 281 €/m² | 2ème | 249 400 €TVA 5,5 % | 1 444 €/ mois | Balcon / Terrasse2,94 m² | Non | N | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,7 m²5 633 €/m² | 2ème | 251 900 €TVA 5,5 % | 1 461 €/ mois | Balcon / Terrasse5,47 m² | Non | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,8 m²5 545 €/m² | 2ème | 254 000 €TVA 5,5 % | 1 472 €/ mois | Balcon / Terrasse3,79 m² | Non | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 40,9 m²6 247 €/m² | 4ème | 255 500 €TVA 5,5 % | 1 480 €/ mois | Balcon / Terrasse4,56 m² | Non | N | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,7 m²5 745 €/m² | 3ème | 256 900 €TVA 5,5 % | 1 490 €/ mois | Balcon / Terrasse5,47 m² | Non | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,8 m²5 656 €/m² | 3ème | 259 100 €TVA 5,5 % | 1 501 €/ mois | Balcon / Terrasse3,79 m² | Non | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,8 m²5 769 €/m² | 4ème | 264 300 €TVA 5,5 % | 1 531 €/ mois | Balcon / Terrasse3,79 m² | Non | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 48,2 m²5 784 €/m² | RDC | 278 900 €TVA 5,5 % | 1 615 €/ mois | Balcon / Terrasse44,59 m² | Oui (1 place) | NO | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47,2 m²6 011 €/m² | RDC | 283 600 €TVA 5,5 % | 1 642 €/ mois | Balcon / Terrasse24,31 m² | Oui (1 place) | S | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 53,3 m²5 657 €/m² | RDC | 301 400 €TVA 5,5 % | 1 747 €/ mois | Balcon / Terrasse34,21 m² | Non | NO | T3 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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