Programme neuf · La Courneuve (93120)
L'EDGAR (93) La Courneuve — T2 neuf pour investir
2 lots disponibles en 2 pièces, de 268 000 € à 286 000 €, livraison prévue T4 2026.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 65,4 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de L'EDGAR (93) est affiché à 268 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 552 € par mois hors charges (soit 23,7 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 1 263 €. Si le loyer de marché à La Courneuve pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 65,4 m² · 268 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 6 700 € |
| Apport (10 %) | 27 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 1 289 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 2 420 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 552 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 2 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 65,4 m²4 095 €/m² | 4ème | 268 000 €TVA 5,5 % | 1 552 €/ mois | un balcon6 m² | Oui (1 place) | — | T4 2026 | Détails du lot
|
| 2 pièces de 65,4 m²4 370 €/m² | 3ème | 286 000 €TVA 5,5 % | 1 658 €/ mois | un balcon9 m² | Oui (1 place) | — | T4 2026 | Détails du lot
|
* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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