Programme neuf · L Ile St Denis (93450)
ILE EN SEINE - PA9 - L'ESTUAIRE L Ile St Denis — studio/T2 neuf pour investir
6 lots disponibles en studio et 2 pièces, de 294 000 € à 309 000 €, livraison prévue 2025-12-31.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le studio de 34 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de ILE EN SEINE - PA9 - L'ESTUAIRE est affiché à 294 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 703 € par mois hors charges (soit 50,1 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 1 386 €. Si le loyer de marché à L Ile St Denis pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
Studio de 34 m² · 294 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 7 350 € |
| Apport (10 %) | 29 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 1 414 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 2 650 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 703 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 6 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio de 34 m²8 647 €/m² | 1er | 294 000 € | 1 703 €/ mois | — | — | — | 2025-12-31 | Détails du lot
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| Studio de 34 m²8 735 €/m² | 3ème | 297 000 € | 1 722 €/ mois | un balcon8 m² | — | — | 2025-12-31 | Détails du lot
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| Studio de 34 m²8 824 €/m² | 4ème | 300 000 € | 1 738 €/ mois | un balcon8 m² | — | — | 2025-12-31 | Détails du lot
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| Studio de 34 m²8 824 €/m² | 5ème | 300 000 € | 1 738 €/ mois | un balcon8 m² | — | — | 2025-12-31 | Détails du lot
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| 2 pièces de 38,4 m²8 047 €/m² | 4ème | 309 000 € | 1 790 €/ mois | — | — | — | 2025-12-31 | Détails du lot
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| 2 pièces de 39 m²7 923 €/m² | 5ème | 309 000 € | 1 790 €/ mois | — | — | — | 2025-12-31 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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