Programme neuf · Stains (93240)
En aparté Stains — T2 neuf pour investir
4 lots disponibles en 2 pièces, de 206 600 € à 214 600 €, livraison prévue T1 2028.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 42,6 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de En aparté est affiché à 206 600 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 198 € par mois hors charges (soit 28,1 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 973 €. Si le loyer de marché à Stains pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 42,6 m² · 206 600 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 5 165 € |
| Apport (10 %) | 20 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 995 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 860 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 198 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 4 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 42,6 m²4 853 €/m² | 3ème | 206 600 €TVA 5,5 % | 1 198 €/ mois | — | Oui (1 place) | O | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,6 m²4 853 €/m² | 3ème | 206 600 €TVA 5,5 % | 1 198 €/ mois | Balcon / Terrasse3,96 m² | Oui (1 place) | E | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47,2 m²4 551 €/m² | 3ème | 214 600 €TVA 5,5 % | 1 243 €/ mois | Balcon / Terrasse4,62 m² | Oui (1 place) | E | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47,2 m²4 551 €/m² | 3ème | 214 600 €TVA 5,5 % | 1 243 €/ mois | — | Oui (1 place) | O | T1 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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