Programme neuf · Gennevilliers (92230)
COEUR DES AGNETTES Gennevilliers — studio/T2 neuf pour investir
6 lots disponibles en studio et 2 pièces, de 184 625 € à 271 663 €, livraison prévue T4 2027.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le studio de 25,8 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de COEUR DES AGNETTES est affiché à 184 625 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 069 € par mois hors charges (soit 41,5 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 869 €. Si le loyer de marché à Gennevilliers pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
Studio de 25,8 m² · 184 625 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 4 616 € |
| Apport (10 %) | 18 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 888 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 660 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 069 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 6 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio de 25,8 m²7 156 €/m² | 5ème | 184 625 €TVA 5,5 % | 1 069 €/ mois | un balcon4,8 m² | Non | — | T4 2027 | Détails du lot
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| Studio de 31,2 m²7 298 €/m² | 2ème | 227 704 €TVA 5,5 % | 1 319 €/ mois | un balcon10,2 m² | Non | — | T4 2027 | Détails du lot
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| Studio de 31,2 m²7 326 €/m² | 1er | 228 583 €TVA 5,5 % | 1 324 €/ mois | un balcon10,6 m² | Non | — | T4 2027 | Détails du lot
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| Studio de 30 m²7 667 €/m² | 1er | 230 000 € | 1 333 €/ mois | un balcon7 m² | Non | — | T4 2027 | Détails du lot
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| Studio de 30 m²7 833 €/m² | 2ème | 235 000 € | 1 361 €/ mois | un balcon7 m² | Non | — | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,7 m²6 515 €/m² | 2ème | 271 663 €TVA 5,5 % | 1 575 €/ mois | un balcon14,9 m² | Non | — | T4 2027 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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