Programme neuf · Saint Cyprien (66750)
BLUE GARDEN Saint Cyprien — T2 neuf pour investir
7 lots disponibles en 2 pièces, de 198 000 € à 207 000 €, livraison prévue T1 2028.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 46,2 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de BLUE GARDEN est affiché à 198 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 146 € par mois hors charges (soit 24,8 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 6,9 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 932 €. Si le loyer de marché à Saint Cyprien pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 46,2 m² · 198 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 4 950 € |
| Apport (10 %) | 20 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 952 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 780 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 146 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 7 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 46,2 m²4 286 €/m² | 1er | 198 000 € | 1 146 €/ mois | une terrasse8 m² | Oui (1 place) | — | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,5 m²4 280 €/m² | 1er | 199 000 € | 1 153 €/ mois | une terrasse7 m² | Oui (1 place) | NO | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47,2 m²4 280 €/m² | 1er | 202 000 € | 1 172 €/ mois | une terrasse8 m² | Oui (1 place) | NO | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,2 m²4 416 €/m² | 2ème | 204 000 € | 1 182 €/ mois | une terrasse10 m² | Oui (1 place) | NO | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,5 m²4 409 €/m² | 2ème | 205 000 € | 1 188 €/ mois | une terrasse10 m² | Oui (1 place) | NO | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47,2 m²4 386 €/m² | 2ème | 207 000 € | 1 200 €/ mois | une terrasse10 m² | Oui (1 place) | NO | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 48,2 m²4 295 €/m² | 1er | 207 000 € | 1 200 €/ mois | une terrasse10 m² | Oui (1 place) | SE | T1 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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