Programme neuf · Noisy-le-Grand (93160)
ARBORESENS Noisy-le-Grand — studio/T2 neuf pour investir
4 lots disponibles en studio et 2 pièces, de 179 000 € à 272 000 €, livraison prévue T1 2029.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le studio de 25,5 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de ARBORESENS est affiché à 179 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 037 € par mois hors charges (soit 40,6 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 6,9 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 844 €. Si le loyer de marché à Noisy-le-Grand pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
Studio de 25,5 m² · 179 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 4 475 € |
| Apport (10 %) | 18 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 861 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 610 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 037 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 7 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio de 25,5 m²7 009 €/m² | RDC | 179 000 € | 1 037 €/ mois | une terrasse5,85 m² | Non | S | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,3 m²5 300 €/m² | 1er | 235 000 € | 1 361 €/ mois | un balcon5,58 m² | Non | E | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 43 m²5 860 €/m² | RDC | 252 000 € | 1 461 €/ mois | Balcon / Terrasse5 m² | — | E | T3 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 43,3 m²5 827 €/m² | RDC | 252 000 € | 1 461 €/ mois | une terrasse5,8 m² | Non | O | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 43 m²5 884 €/m² | 2ème | 253 000 € | 1 465 €/ mois | Balcon / Terrasse10 m² | — | S | T3 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 43,7 m²6 229 €/m² | 1er | 272 000 € | 1 576 €/ mois | un balcon5,82 m² | Oui (1 place) | O | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 43 m²6 326 €/m² | 1er | 272 000 € | 1 576 €/ mois | Balcon / Terrasse5 m² | Oui (1 place) | E | T3 2027 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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