Programme neuf · Goussainville (95190)
Les Marquises — programme neuf à Goussainville (95190)
18 lots disponibles en 2 pièces, de 178 300 € à 224 400 €, livraison prévue T3 2028.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 36,6 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de Les Marquises est affiché à 178 300 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 032 € par mois hors charges (soit 28,2 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 6,9 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 839 €. Si le loyer de marché à Goussainville pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 36,6 m² · 178 300 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 4 458 € |
| Apport (10 %) | 18 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 857 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 600 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 032 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 18 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 36,6 m²4 878 €/m² | 1er | 178 300 €TVA 5,5 % | 1 032 €/ mois | — | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 38,5 m²4 699 €/m² | 2ème | 181 000 €TVA 5,5 % | 1 049 €/ mois | Balcon / Terrasse1,8 m² | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 36,6 m²5 234 €/m² | 2ème | 191 300 €TVA 5,5 % | 1 110 €/ mois | Balcon / Terrasse1,56 m² | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 37,5 m²5 120 €/m² | 1er | 192 000 €TVA 5,5 % | 1 114 €/ mois | — | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 36,6 m²5 450 €/m² | 3ème | 199 200 €TVA 5,5 % | 1 154 €/ mois | Balcon / Terrasse1,56 m² | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45 m²4 436 €/m² | 3ème | 199 600 €TVA 5,5 % | 1 157 €/ mois | Balcon / Terrasse4,31 m² | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,4 m²4 555 €/m² | 2ème | 202 000 € | 1 172 €/ mois | Balcon / Terrasse4,31 m² | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,2 m²4 573 €/m² | 4ème | 202 200 €TVA 5,5 % | 1 173 €/ mois | Balcon / Terrasse11,9 m² | Oui (1 place) | SO | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,4 m²4 409 €/m² | 2ème | 204 600 €TVA 5,5 % | 1 186 €/ mois | — | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,9 m²4 376 €/m² | 2ème | 205 400 €TVA 5,5 % | 1 190 €/ mois | Balcon / Terrasse4,55 m² | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,4 m²4 550 €/m² | 1er | 206 500 €TVA 5,5 % | 1 197 €/ mois | Balcon / Terrasse11,15 m² | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,4 m²4 453 €/m² | 1er | 206 600 €TVA 5,5 % | 1 198 €/ mois | Balcon / Terrasse8,27 m² | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,4 m²4 500 €/m² | 3ème | 208 800 €TVA 5,5 % | 1 208 €/ mois | — | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,9 m²4 467 €/m² | 3ème | 209 700 €TVA 5,5 % | 1 215 €/ mois | Balcon / Terrasse4,55 m² | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 39,8 m²5 335 €/m² | RDC | 212 500 € | 1 230 €/ mois | Balcon / Terrasse99,86 m² | Oui (1 place) | SO | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,4 m²4 728 €/m² | 4ème | 214 400 €TVA 5,5 % | 1 241 €/ mois | Balcon / Terrasse12,68 m² | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47 m²4 758 €/m² | 4ème | 223 500 €TVA 5,5 % | 1 294 €/ mois | Balcon / Terrasse8,87 m² | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,6 m²4 819 €/m² | RDC | 224 400 €TVA 5,5 % | 1 300 €/ mois | Balcon / Terrasse82,82 m² | Oui (1 place) | SO | T3 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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