Programme neuf · Drancy (93700)
VILLA MORIN — programme neuf à Drancy (93700)
3 lots disponibles en 2 pièces, de 223 000 € à 268 436 €, livraison prévue T3 2028.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 45,4 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de VILLA MORIN est affiché à 223 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 291 € par mois hors charges (soit 28,4 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 6,9 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 1 050 €. Si le loyer de marché à Drancy pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 45,4 m² · 223 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 5 575 € |
| Apport (10 %) | 22 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 1 072 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 2 010 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 291 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 3 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 45,4 m²4 908 €/m² | 2ème | 223 000 €TVA 5,5 % | 1 291 €/ mois | une terrasse7,54 m² | Oui (1 place) | O | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,1 m²5 075 €/m² | 5ème | 229 000 €TVA 5,5 % | 1 326 €/ mois | une terrasse7,18 m² | Oui (1 place) | — | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 43,4 m²6 191 €/m² | 5ème | 268 436 € | 1 555 €/ mois | une terrasse11,85 m² | Oui (1 place) | — | T3 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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