Programme neuf · Gagny (93220)
Villa Mare — programme neuf à Gagny (93220)
12 lots disponibles en 2 pièces, de 221 000 € à 249 000 €, livraison prévue T3 2028.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 40,6 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de Villa Mare est affiché à 221 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 281 € par mois hors charges (soit 31,6 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 1 040 €. Si le loyer de marché à Gagny pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 40,6 m² · 221 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 5 525 € |
| Apport (10 %) | 22 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 1 064 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 990 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 281 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 12 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 40,6 m²5 445 €/m² | 2ème | 221 000 €TVA 5,5 % | 1 281 €/ mois | Balcon / Terrasse3,19 m² | Oui (1 place) | N | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 40,9 m²5 435 €/m² | 2ème | 222 000 €TVA 5,5 % | 1 288 €/ mois | Balcon / Terrasse3,67 m² | Oui (1 place) | N | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 39,1 m²5 726 €/m² | 3ème | 224 100 €TVA 5,5 % | 1 297 €/ mois | — | Oui (1 place) | N | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 40,6 m²5 543 €/m² | 3ème | 225 000 €TVA 5,5 % | 1 304 €/ mois | Balcon / Terrasse3,19 m² | Oui (1 place) | N | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,3 m²5 342 €/m² | 2ème | 226 000 €TVA 5,5 % | 1 310 €/ mois | Balcon / Terrasse3,19 m² | Oui (1 place) | N | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 40,9 m²5 557 €/m² | 3ème | 227 000 €TVA 5,5 % | 1 316 €/ mois | Balcon / Terrasse3,67 m² | Oui (1 place) | N | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,2 m²5 446 €/m² | 2ème | 230 000 €TVA 5,5 % | 1 333 €/ mois | Balcon / Terrasse7,33 m² | Oui (1 place) | N | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,2 m²5 630 €/m² | 2ème | 232 000 €TVA 5,5 % | 1 345 €/ mois | Balcon / Terrasse7,33 m² | Oui (1 place) | S | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,3 m²5 531 €/m² | 3ème | 234 000 €TVA 5,5 % | 1 356 €/ mois | Balcon / Terrasse3,19 m² | Oui (1 place) | N | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,2 m²5 565 €/m² | 3ème | 235 000 €TVA 5,5 % | 1 361 €/ mois | Balcon / Terrasse7,32 m² | Oui (1 place) | N | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,2 m²5 727 €/m² | 3ème | 236 000 €TVA 5,5 % | 1 369 €/ mois | Balcon / Terrasse7,33 m² | Oui (1 place) | S | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 49 m²5 086 €/m² | 4ème | 249 000 €TVA 5,5 % | 1 442 €/ mois | Balcon / Terrasse13,65 m² | Oui (1 place) | N | T3 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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