Programme neuf · Annemasse (74100)
Vice Versa — programme neuf à Annemasse (74100)
4 lots disponibles en 2 pièces, de 202 500 € à 225 500 €, livraison prévue T4 2028.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 42,5 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de Vice Versa est affiché à 202 500 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 172 € par mois hors charges (soit 27,6 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 6,9 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 952 €. Si le loyer de marché à Annemasse pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 42,5 m² · 202 500 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 5 063 € |
| Apport (10 %) | 20 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 973 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 820 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 172 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 4 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 42,5 m²4 764 €/m² | RDC | 202 500 €TVA 5,5 % | 1 172 €/ mois | Balcon / Terrasse22,49 m² | Oui (1 place) | SO | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,2 m²4 863 €/m² | 1er | 214 900 €TVA 5,5 % | 1 246 €/ mois | Balcon / Terrasse7,38 m² | Non | E | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,2 m²4 951 €/m² | 3ème | 218 800 €TVA 5,5 % | 1 267 €/ mois | Balcon / Terrasse7,38 m² | Oui (1 place) | SE | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,2 m²5 103 €/m² | 4ème | 225 500 €TVA 5,5 % | 1 307 €/ mois | Balcon / Terrasse7,38 m² | Oui (1 place) | E | T4 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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