Programme neuf · Stains (93240)
Parenthèse — programme neuf à Stains (93240)
7 lots disponibles en 2 pièces, de 189 600 € à 201 000 €, livraison prévue T4 2027.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 41,2 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de Parenthèse est affiché à 189 600 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 098 € par mois hors charges (soit 26,7 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 6,9 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 892 €. Si le loyer de marché à Stains pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 41,2 m² · 189 600 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 4 740 € |
| Apport (10 %) | 19 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 912 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 700 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 098 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 7 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 41,2 m²4 606 €/m² | 1er | 189 600 €TVA 5,5 % | 1 098 €/ mois | Balcon / Terrasse2,89 m² | Oui (1 place) | E | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,8 m²4 474 €/m² | 1er | 191 600 €TVA 5,5 % | 1 112 €/ mois | — | Oui (1 place) | N | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,1 m²4 600 €/m² | 3ème | 193 700 €TVA 5,5 % | 1 122 €/ mois | Balcon / Terrasse4,28 m² | Oui (1 place) | E | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,8 m²4 548 €/m² | 2ème | 194 800 €TVA 5,5 % | 1 128 €/ mois | — | Oui (1 place) | N | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,8 m²4 548 €/m² | 2ème | 194 800 €TVA 5,5 % | 1 128 €/ mois | Balcon / Terrasse4,34 m² | Oui (1 place) | N | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,8 m²4 486 €/m² | 4ème | 201 000 €TVA 5,5 % | 1 164 €/ mois | Balcon / Terrasse4,27 m² | Oui (1 place) | E | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,8 m²4 486 €/m² | 4ème | 201 000 €TVA 5,5 % | 1 164 €/ mois | — | Oui (1 place) | O | T4 2027 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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