Programme neuf · Troyes (10000)
LES ROSACES — programme neuf à Troyes (10000)
2 lots disponibles en 2 pièces, de 193 440 € à 215 520 €, livraison prévue T4 2026.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 46,7 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de LES ROSACES est affiché à 193 440 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 121 € par mois hors charges (soit 24 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 912 €. Si le loyer de marché à Troyes pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 46,7 m² · 193 440 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 4 836 € |
| Apport (10 %) | 19 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 930 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 750 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 121 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 4 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 46,7 m²4 143 €/m² | 3ème | 193 440 € | 1 121 €/ mois | un balcon4,77 m² | Non | SE | T4 2026 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46 m²4 205 €/m² | 3ème | 193 440 € | 1 121 €/ mois | Balcon / Terrasse4 m² | — | SE | T4 2026 | Détails du lot
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| 2 pièces de 48 m²4 313 €/m² | 1er | 207 000 € | 1 200 €/ mois | Balcon / Terrasse9 m² | Oui (1 place) | NO | T4 2026 | Détails du lot
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| 2 pièces de 48 m²4 490 €/m² | 4ème | 215 520 € | 1 249 €/ mois | — | Oui (1 place) | SO | T4 2026 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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