Programme neuf · Valenciennes (59300)
LES JARDINS DU FAUBOURG — programme neuf à Valenciennes (59300)
16 lots disponibles en 2 pièces, de 134 479 € à 146 788 €, livraison prévue T4 2027.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 41,3 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de LES JARDINS DU FAUBOURG est affiché à 134 479 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 779 € par mois hors charges (soit 18,8 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 633 €. Si le loyer de marché à Valenciennes pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 41,3 m² · 134 479 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 3 362 € |
| Apport (10 %) | 13 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 647 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 210 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 779 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 16 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 41,3 m²3 254 €/m² | 1er | 134 479 €TVA 5,5 % | 779 €/ mois | une terrasse2,16 m² | Oui (1 place) | — | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42 m²3 202 €/m² | RDC | 134 479 €TVA 5,5 % | 779 €/ mois | une terrasse6 m² | Oui (1 place) | — | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,1 m²3 194 €/m² | RDC | 134 479 €TVA 5,5 % | 779 €/ mois | une terrasse6 m² | Oui (1 place) | N | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,8 m²3 216 €/m² | RDC | 134 479 €TVA 5,5 % | 779 €/ mois | une terrasse6 m² | Oui (1 place) | — | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,1 m²3 277 €/m² | 1er | 137 996 €TVA 5,5 % | 797 €/ mois | un balcon5,44 m² | Oui (1 place) | — | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42 m²3 286 €/m² | 1er | 137 996 €TVA 5,5 % | 797 €/ mois | un balcon6,27 m² | Oui (1 place) | N | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42 m²3 327 €/m² | 2ème | 139 754 €TVA 5,5 % | 810 €/ mois | un balcon6,27 m² | Oui (1 place) | — | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42 m²3 327 €/m² | RDC | 139 754 €TVA 5,5 % | 810 €/ mois | une terrasse6 m² | Oui (1 place) | S | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,1 m²3 319 €/m² | 2ème | 139 754 €TVA 5,5 % | 810 €/ mois | un balcon5,94 m² | Oui (1 place) | — | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,3 m²3 381 €/m² | 2ème | 139 754 €TVA 5,5 % | 810 €/ mois | un balcon7,13 m² | Oui (1 place) | — | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,3 m²3 381 €/m² | 3ème | 139 754 €TVA 5,5 % | 810 €/ mois | un balcon7,13 m² | Oui (1 place) | — | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,1 m²3 340 €/m² | 3ème | 140 633 €TVA 5,5 % | 815 €/ mois | un balcon5,94 m² | Oui (1 place) | — | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,4 m²3 100 €/m² | RDC | 140 633 €TVA 5,5 % | 815 €/ mois | une terrasse6 m² | Oui (1 place) | — | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42 m²3 348 €/m² | 3ème | 140 633 €TVA 5,5 % | 815 €/ mois | un balcon6,27 m² | Oui (1 place) | N | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,1 m²3 218 €/m² | 4ème | 145 029 €TVA 5,5 % | 841 €/ mois | une terrasse14 m² | Oui (1 place) | — | T4 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 42,9 m²3 418 €/m² | 4ème | 146 788 €TVA 5,5 % | 851 €/ mois | une terrasse16,69 m² | Oui (1 place) | — | T4 2027 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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