Programme neuf · Saint-Ouen-sur-Seine (93400)
LES BATELIERS — programme neuf à Saint-Ouen-sur-Seine (93400)
8 lots disponibles en 2 pièces, de 385 000 € à 487 000 €, livraison prévue T2 2029.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 50 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de LES BATELIERS est affiché à 385 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 2 230 € par mois hors charges (soit 44,6 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 1 813 €. Si le loyer de marché à Saint-Ouen-sur-Seine pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 50 m² · 385 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 9 625 € |
| Apport (10 %) | 38 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 1 853 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 3 460 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 2 230 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 8 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 50 m²7 700 €/m² | 3ème | 385 000 € | 2 230 €/ mois | — | — | — | T2 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 50 m²7 700 €/m² | 3ème | 385 000 € | 2 230 €/ mois | — | Non | — | T4 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 49,9 m²7 856 €/m² | 2ème | 392 000 € | 2 273 €/ mois | Balcon / Terrasse9,3 m² | — | — | T2 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 49,9 m²7 856 €/m² | 2ème | 392 000 € | 2 273 €/ mois | Balcon / Terrasse9,3 m² | Non | — | T4 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 56,8 m²7 588 €/m² | 3ème | 431 000 € | 2 498 €/ mois | Balcon / Terrasse4,1 m² | — | — | T2 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 56,8 m²7 588 €/m² | 3ème | 431 000 € | 2 498 €/ mois | Balcon / Terrasse4,1 m² | Non | — | T4 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 61,9 m²7 868 €/m² | RDC | 487 000 € | 2 823 €/ mois | Balcon / Terrasse3,8 m² | — | — | T2 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 61,9 m²7 868 €/m² | RDC | 487 000 € | 2 823 €/ mois | Balcon / Terrasse3,8 m² | Non | — | T4 2029 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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