Programme neuf · Annemasse (74100)
Le Mermoz — programme neuf à Annemasse (74100)
5 lots disponibles en 2 pièces, de 249 000 € à 276 000 €, livraison prévue T1 2029.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 43,8 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de Le Mermoz est affiché à 249 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 442 € par mois hors charges (soit 32,9 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 1 174 €. Si le loyer de marché à Annemasse pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 43,8 m² · 249 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 6 225 € |
| Apport (10 %) | 25 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 1 198 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 2 240 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 442 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 5 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 43,8 m²5 685 €/m² | RDC | 249 000 € | 1 442 €/ mois | une terrasse24,73 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,5 m²6 167 €/m² | 2ème | 256 000 € | 1 484 €/ mois | un balcon7,6 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 48,5 m²5 379 €/m² | RDC | 261 000 € | 1 512 €/ mois | un jardin27,93 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 48,7 m²5 459 €/m² | 1er | 266 000 € | 1 541 €/ mois | un balcon7,6 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 48,7 m²5 664 €/m² | 2ème | 276 000 € | 1 600 €/ mois | un balcon7,6 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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