Programme neuf · Le Perreux-sur-Marne (94170)
Le Magellan — programme neuf à Le Perreux-sur-Marne (94170)
7 lots disponibles en studio et 2 pièces, de 248 000 € à 368 000 €, livraison prévue T1 2029.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le studio de 27,4 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de Le Magellan est affiché à 248 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 436 € par mois hors charges (soit 52,5 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 6,9 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 1 167 €. Si le loyer de marché à Le Perreux-sur-Marne pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
Studio de 27,4 m² · 248 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 6 200 € |
| Apport (10 %) | 25 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 1 192 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 2 230 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 436 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 7 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio de 27,4 m²9 064 €/m² | 3ème | 248 000 € | 1 436 €/ mois | un balcon2,4 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 39,2 m²7 502 €/m² | 1er | 294 000 € | 1 703 €/ mois | — | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 39,2 m²7 527 €/m² | RDC | 295 000 € | 1 709 €/ mois | un jardin41,410000000000004 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 39,2 m²7 655 €/m² | 2ème | 300 000 € | 1 738 €/ mois | — | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 49,4 m²6 484 €/m² | 1er | 320 000 € | 1 854 €/ mois | un balcon1,75 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 52,7 m²6 866 €/m² | 2ème | 362 000 € | 2 100 €/ mois | un balcon7,56 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 52,1 m²7 067 €/m² | 3ème | 368 000 € | 2 132 €/ mois | un balcon7,56 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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