Programme neuf · Ris-Orangis (91130)
Le Clos de l'Aunette (91) — programme neuf à Ris-Orangis (91130)
9 lots disponibles en 2 pièces, de 165 000 € à 182 000 €, livraison prévue T1 2029.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 37,4 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de Le Clos de l'Aunette (91) est affiché à 165 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 956 € par mois hors charges (soit 25,6 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 778 €. Si le loyer de marché à Ris-Orangis pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 37,4 m² · 165 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 4 125 € |
| Apport (10 %) | 16 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 794 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 490 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 956 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 9 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 37,4 m²4 412 €/m² | 2ème | 165 000 €TVA 5,5 % | 956 €/ mois | un balcon4,5 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 40,1 m²4 190 €/m² | 2ème | 168 000 €TVA 5,5 % | 973 €/ mois | une terrasse3,9 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 43,4 m²4 032 €/m² | 2ème | 175 000 €TVA 5,5 % | 1 014 €/ mois | une terrasse4,9 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,7 m²3 829 €/m² | 1er | 175 000 €TVA 5,5 % | 1 014 €/ mois | un balcon4,2 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,6 m²3 882 €/m² | 2ème | 177 000 €TVA 5,5 % | 1 026 €/ mois | une terrasse4,2 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,9 m²3 878 €/m² | 2ème | 178 000 €TVA 5,5 % | 1 030 €/ mois | une terrasse4,2 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,2 m²3 938 €/m² | 1er | 178 000 €TVA 5,5 % | 1 030 €/ mois | un balcon4,3 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 43,9 m²4 100 €/m² | 2ème | 180 000 €TVA 5,5 % | 1 043 €/ mois | une terrasse7 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,2 m²3 939 €/m² | 1er | 182 000 €TVA 5,5 % | 1 056 €/ mois | un balcon4,3 m² | Non | — | T1 2029 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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