Programme neuf · Drancy (93700)
L'essentiel — programme neuf à Drancy (93700)
12 lots disponibles en 2 pièces, de 170 000 € à 185 000 €, livraison prévue T3 2028.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 46,5 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de L'essentiel est affiché à 170 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 985 € par mois hors charges (soit 21,2 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 801 €. Si le loyer de marché à Drancy pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 46,5 m² · 170 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 4 250 € |
| Apport (10 %) | 17 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 818 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 530 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 985 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 12 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 46,5 m²3 656 €/m² | 2ème | 170 000 €TVA 5,5 % | 985 €/ mois | un balcon4,68 m² | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47 m²3 636 €/m² | RDC | 171 000 €TVA 5,5 % | 991 €/ mois | une terrasse9,7 m² | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,7 m²3 828 €/m² | 4ème | 171 000 €TVA 5,5 % | 991 €/ mois | un balcon4,74 m² | Oui (1 place) | SO | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,2 m²3 888 €/m² | 2ème | 172 000 €TVA 5,5 % | 997 €/ mois | un balcon4,69 m² | Oui (1 place) | SO | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,1 m²3 796 €/m² | 1er | 175 000 €TVA 5,5 % | 1 014 €/ mois | une terrasse8,97 m² | Oui (1 place) | NO | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,1 m²3 796 €/m² | 1er | 175 000 €TVA 5,5 % | 1 014 €/ mois | une terrasse8,97 m² | Oui (1 place) | NO | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 48,3 m²3 622 €/m² | RDC | 175 000 €TVA 5,5 % | 1 014 €/ mois | une terrasse5,3 m² | Oui (1 place) | NE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,8 m²3 947 €/m² | 4ème | 177 000 €TVA 5,5 % | 1 026 €/ mois | un balcon4,69 m² | Oui (1 place) | SO | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,1 m²3 861 €/m² | 2ème | 178 000 €TVA 5,5 % | 1 030 €/ mois | un balcon9,65 m² | Oui (1 place) | NO | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 46,4 m²3 855 €/m² | RDC | 179 000 €TVA 5,5 % | 1 037 €/ mois | une terrasse5,13 m² | Oui (1 place) | SO | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 52,2 m²3 465 €/m² | RDC | 181 000 €TVA 5,5 % | 1 049 €/ mois | une terrasse5,25 m² | Oui (1 place) | SE | T3 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,8 m²4 126 €/m² | 3ème | 185 000 €TVA 5,5 % | 1 072 €/ mois | une terrasse25,77 m² | Oui (1 place) | SO | T3 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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