Programme neuf · Orange (84100)
Heliodore — programme neuf à Orange (84100)
2 lots disponibles en 2 pièces, de 213 500 € à 219 000 €, livraison prévue T1 2027.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 56,2 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de Heliodore est affiché à 213 500 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 236 € par mois hors charges (soit 22 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 6,9 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 1 006 €. Si le loyer de marché à Orange pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 56,2 m² · 213 500 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 5 337 € |
| Apport (10 %) | 21 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 1 027 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 920 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 236 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 4 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 56,2 m²3 796 €/m² | 1er | 213 500 € | 1 236 €/ mois | une terrasse9,29 m² | Oui (1 place) | O | T1 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 56 m²3 813 €/m² | 1er | 213 500 € | 1 236 €/ mois | Balcon / Terrasse9 m² | Oui (1 place) | E | T1 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 56,2 m²3 894 €/m² | 2ème | 219 000 € | 1 268 €/ mois | un balcon9,29 m² | Oui (1 place) | O | T1 2027 | Détails du lot
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| 2 pièces de 56 m²3 911 €/m² | 2ème | 219 000 € | 1 268 €/ mois | Balcon / Terrasse9 m² | Oui (1 place) | E | T1 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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