Programme neuf · BOBIGNY (93000)
ESTRELLA - BOBIGNY — programme neuf à BOBIGNY (93000)
11 lots disponibles en 2 pièces, de 192 000 € à 218 000 €, livraison prévue T2 2029.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 43,7 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de ESTRELLA - BOBIGNY est affiché à 192 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 114 € par mois hors charges (soit 25,5 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 905 €. Si le loyer de marché à BOBIGNY pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 43,7 m² · 192 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 4 800 € |
| Apport (10 %) | 19 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 925 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 730 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 114 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 11 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 43,7 m²4 392 €/m² | 1er | 192 000 €TVA 5,5 % | 1 114 €/ mois | Balcon / Terrasse6 m² | — | — | T2 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 43,7 m²4 666 €/m² | 3ème | 204 000 €TVA 5,5 % | 1 182 €/ mois | Balcon / Terrasse6 m² | Oui (1 place) | — | T2 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,9 m²4 652 €/m² | 3ème | 209 000 €TVA 5,5 % | 1 210 €/ mois | Balcon / Terrasse6 m² | Oui (1 place) | — | T2 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45 m²4 643 €/m² | 2ème | 209 000 €TVA 5,5 % | 1 210 €/ mois | Balcon / Terrasse4 m² | Oui (1 place) | E | T2 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,2 m²4 669 €/m² | 1er | 211 000 €TVA 5,5 % | 1 223 €/ mois | Balcon / Terrasse10 m² | Oui (1 place) | — | T2 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44 m²4 837 €/m² | RDC | 213 000 €TVA 5,5 % | 1 233 €/ mois | Balcon / Terrasse55,52 m² | Oui (1 place) | E | T2 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45 m²4 732 €/m² | 4ème | 213 000 €TVA 5,5 % | 1 233 €/ mois | Balcon / Terrasse4 m² | Oui (1 place) | — | T2 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,4 m²4 711 €/m² | 1er | 214 000 €TVA 5,5 % | 1 239 €/ mois | Balcon / Terrasse13 m² | Oui (1 place) | — | T2 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,4 m²4 755 €/m² | 2ème | 216 000 €TVA 5,5 % | 1 253 €/ mois | Balcon / Terrasse16 m² | Oui (1 place) | S | T2 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,9 m²4 814 €/m² | 5ème | 216 000 €TVA 5,5 % | 1 253 €/ mois | Balcon / Terrasse4 m² | Oui (1 place) | — | T2 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,4 m²4 799 €/m² | 3ème | 218 000 €TVA 5,5 % | 1 262 €/ mois | Balcon / Terrasse14 m² | Oui (1 place) | — | T2 2029 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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