Programme neuf · Livry-Gargan (93190)
CONCERTO — programme neuf à Livry-Gargan (93190)
9 lots disponibles en 2 pièces, de 216 900 € à 230 900 €, livraison prévue T1 2029.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 38,3 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de CONCERTO est affiché à 216 900 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 258 € par mois hors charges (soit 32,8 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 1 022 €. Si le loyer de marché à Livry-Gargan pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 38,3 m² · 216 900 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 5 423 € |
| Apport (10 %) | 21 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 1 045 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 950 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 258 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 9 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 38,3 m²5 663 €/m² | 1er | 216 900 € | 1 258 €/ mois | — | Oui (1 place) | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 38,3 m²5 715 €/m² | 2ème | 218 900 € | 1 268 €/ mois | — | Oui (1 place) | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 39,5 m²5 561 €/m² | 2ème | 219 900 € | 1 274 €/ mois | — | Oui (1 place) | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 38,3 m²5 768 €/m² | 3ème | 220 900 € | 1 281 €/ mois | — | Oui (1 place) | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,1 m²5 402 €/m² | 2ème | 221 900 € | 1 287 €/ mois | — | Oui (1 place) | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 39,5 m²5 612 €/m² | 3ème | 221 900 € | 1 287 €/ mois | — | Oui (1 place) | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 41,1 m²5 499 €/m² | 4ème | 225 900 € | 1 309 €/ mois | — | Oui (1 place) | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 45,7 m²5 054 €/m² | 4ème | 230 900 € | 1 339 €/ mois | une terrasse3,63 m² | Oui (1 place) | — | T1 2029 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47,8 m²4 827 €/m² | 2ème | 230 900 € | 1 339 €/ mois | — | Oui (1 place) | — | T1 2029 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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