Programme neuf · Villeneuve-la-Garenne (92390)
CENTRAL QUAI 2 — programme neuf à Villeneuve-la-Garenne (92390)
4 lots disponibles en studio et 2 pièces, de 190 778 € à 294 520 €, livraison prévue T4 2028.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le studio de 25,4 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de CENTRAL QUAI 2 est affiché à 190 778 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 105 € par mois hors charges (soit 43,5 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 899 €. Si le loyer de marché à Villeneuve-la-Garenne pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
Studio de 25,4 m² · 190 778 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 4 769 € |
| Apport (10 %) | 19 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 919 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 710 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 105 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 4 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio de 25,4 m²7 511 €/m² | 5ème | 190 778 €TVA 5,5 % | 1 105 €/ mois | un balcon13,6 m² | Non | NO | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 48,5 m²5 438 €/m² | 2ème | 263 749 €TVA 5,5 % | 1 527 €/ mois | un balcon4,4 m² | Oui (1 place) | NO | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,5 m²6 460 €/m² | 3ème | 287 487 €TVA 5,5 % | 1 667 €/ mois | un balcon6,3 m² | Oui (1 place) | SO | T4 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 44,5 m²6 618 €/m² | 4ème | 294 520 €TVA 5,5 % | 1 706 €/ mois | un balcon6,3 m² | Oui (1 place) | SO | T4 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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