Programme neuf · Bussy-Saint-Georges (77600)
BEL AIR — programme neuf à Bussy-Saint-Georges (77600)
5 lots disponibles en studio et 2 pièces, de 195 000 € à 272 000 €, livraison prévue T2 2028.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le studio de 32 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de BEL AIR est affiché à 195 000 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 129 € par mois hors charges (soit 35,3 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 918 €. Si le loyer de marché à Bussy-Saint-Georges pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
Studio de 32 m² · 195 000 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 4 875 € |
| Apport (10 %) | 19 500 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 938 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 1 750 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 129 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 5 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio de 32 m²6 094 €/m² | 1er | 195 000 € | 1 129 €/ mois | Balcon / Terrasse9,2 m² | Oui (1 place) | — | T2 2028 | Détails du lot
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| Studio de 32 m²6 188 €/m² | 2ème | 198 000 € | 1 146 €/ mois | Balcon / Terrasse9,2 m² | Oui (1 place) | — | T2 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 49,3 m²5 213 €/m² | 1er | 257 000 € | 1 491 €/ mois | Balcon / Terrasse4,3 m² | Oui (1 place) | E | T2 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47,3 m²5 729 €/m² | 4ème | 271 000 € | 1 571 €/ mois | Balcon / Terrasse4 m² | Oui (1 place) | E | T2 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 47,3 m²5 751 €/m² | 4ème | 272 000 € | 1 576 €/ mois | Balcon / Terrasse4 m² | Oui (1 place) | E | T2 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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