Programme neuf · Pantin (93500)
98 Paris Est — programme neuf à Pantin (93500)
2 lots disponibles en 2 pièces, de 230 342 € à 325 292 €, livraison prévue T2 2028.
Lecture investisseur · estimation indicative
Quel loyer pour que le 2 pièces de 34,2 m² s’autofinance ?
Le lot le plus accessible de 98 Paris Est est affiché à 230 342 €. Financé à crédit avec 10 % d’apport, il faudrait le louer environ 1 335 € par mois hors charges (soit 39 €/m²) pour que les loyers couvrent la mensualité et les frais : c’est le loyer d’équilibre.
Ce seuil correspond à un rendement brut de 7,0 %. Avec 30 % d’apport, il descend à 1 086 €. Si le loyer de marché à Pantin pour ce type de bien est inférieur, la différence représente votre effort d’épargne mensuel ; s’il est supérieur, l’opération dégage un cash-flow positif avant impôt. Pensez à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers.
Hypothèses retenues
2 pièces de 34,2 m² · 230 342 €
| Frais de notaire réduits (2,5 %) | 5 759 € |
| Apport (10 %) | 23 000 € |
| Crédit 25 ans à 3,4 % + assurance | 1 109 € / mois |
| Charges, taxe foncière, assurances | 2 080 € / an |
| Vacance locative | 4 % |
| Loyer d’équilibre | 1 335 € / mois |
* Estimation indicative avant impôt, hors frais de gestion et intercalaires de VEFA. Charges et taxe foncière estimées en proportion du prix ; à confirmer avec la grille du promoteur.
Grille de prix
Les 2 lots disponibles
| Lot | Étage | Prix | Loyer d’équilibre* | Extérieur | Parking | Expo. | Livraison | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 pièces de 34,2 m²6 735 €/m² | 1er | 230 342 €TVA 5,5 % | 1 335 €/ mois | — | Non | — | T2 2028 | Détails du lot
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| 2 pièces de 55,6 m²5 851 €/m² | 4ème | 325 292 €TVA 5,5 % | 1 885 €/ mois | — | Non | — | T2 2028 | Détails du lot
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* Loyer mensuel hors charges couvrant crédit (10 % d’apport, 25 ans à 3,4 %), charges et taxe foncière : estimation indicative. Prix communiqués à titre indicatif, sous réserve de disponibilité.
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